Embargos Inmobiliarios de Carteras de Créditos Hipotecarios Titularizados
Fecha publicación:En nuestra última entrega abordamos el régimen especial previsto en la Ley No. 189-11 de fecha 16 de julio de 2012 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso (la "Ley 189-11") para la transferencia de propiedad en la titularización de carteras de créditos hipotecarios, el cual difiere del modo tradicional de transferencia de créditos; teniendo el mismo como objetivo principal hacer más eficiente y abreviado el proceso de la transferencia.
En esta edición, estaremos conociendo sobre los elementos estructurales de la titularización que protegen al inversionista y, de manera particular, las disposiciones legales establecidas en la Ley 189-11 respecto a los acreedores del patrimonio separado y la embargabilidad del mismo. Respecto al tema en particular, resulta conveniente reiterarles que el proceso de titularización es aquel mediante el cual una empresa originadora transfiere activos a un patrimonio independiente, el cual es administrado por una sociedad titularizadora, y que sirve de respaldo a una emisión de valores. Del producto de la venta de los valores emitidos con cargo al patrimonio separado, el originador obtiene el financiamiento (liquidez) que necesita.
Asimismo, la Ley 19-00 que regula nuestro mercado de valores, de fecha 8 de mayo de 2000 (la "Ley 19-00") dispone que el patrimonio constituido en el proceso de titularización será independiente del patrimonio común de la sociedad titularizadora, debiendo esta llevar un registro especial y contabilidad independiente por cada patrimonio separado que constituya. En tal sentido, la Ley 189-11 establece que la constitución del patrimonio separado se entenderá perfeccionada al momento de la suscripción del contrato de emisión de los valores titularizados, fecha en la cual se considerará realizada la separación patrimonial de los activos subyacentes para conformar el patrimonio separado. Este punto resulta de vital importancia, sobre todo considerando que, en adición a los tenedores de los valores titularizados y el representante de los tenedores de valores titularizados, serán considerados acreedores del patrimonio separado, únicamente aquellos que sean expresamente establecidos en el contrato de emisión correspondiente.
Una vez establecida la separación patrimonial, la Ley 189-11 protege a los tenedores de los valores titularizados, toda vez que en ningún caso las compañías titularizadoras podrán transferir a su patrimonio común los activos de los patrimonios separados que administren. De igual manera, el referido texto legal prevé que los patrimonios que se conformen al amparo de estos procesos de titularización, así como los flujos que éstos generen, no serán objeto de oposición o embargo, excepto en los casos expresamente indicados por esta ley, en cuyo caso se deberá contar con autorización de juez competente.
En ningún caso, los acreedores de la titularizadora, del originador o del administrador de los activos subyacentes podrán afectar el patrimonio separado con gravámenes, oposiciones, embargos u otras acciones. Por el contrario, los activos que conformen un patrimonio separado servirán como garantía de la acreencia de los tenedores de valores titularizados, en virtud de la oferta pública realizada con cargo al patrimonio separado. Por tal razón, respecto a dichos activos, sólo puede perseguirse el pago de las obligaciones que provengan de los valores titularizados emitidos con cargo al mismo y de las demás obligaciones con terceros a cargo del patrimonio separado, en los términos expresamente definidos en el contrato de emisión de los valores titularizados.
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