La Ley No. 158-01 de CONFOTUR bajo la Ley No. 30-26: implicaciones para desarrolladores e inversionistas

La inversión inmobiliaria vinculada al turismo ha sido uno de los principales motores del crecimiento económico de la República Dominicana. El desarrollo de hoteles, villas, apartamentos turísticos, condohoteles y proyectos de uso mixto ha encontrado en la Ley núm. 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como Ley de CONFOTUR, un marco de incentivos determinante para atraer capital y promover nuevos destinos. 

Sin embargo, la entrada en vigor de la Ley núm. 30-26 sobre Medidas Pro-Crecimiento Económico, Simplificación Fiscal y Mitigación de la Crisis Internacional introduce nuevas variables que deben ser consideradas al estructurar, financiar, desarrollar y comercializar proyectos inmobiliario-turísticos. 

Aunque la Ley 30-26 no deroga ni modifica expresamente los beneficios establecidos por la Ley 158-01, incorpora una regla transversal que impide beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad económica, inversión u operación. Esta disposición plantea desafíos interpretativos y obliga a los desarrolladores e inversionistas a revisar con mayor detalle la arquitectura jurídica y fiscal de sus proyectos.  El alcance práctico de esta disposición aún deberá ser precisado mediante criterios administrativos y, eventualmente, jurisprudenciales, particularmente en relación con proyectos inmobiliario-turísticos que interactúan con otros regímenes especiales. 

¿Qué beneficios ofrece el régimen de CONFOTUR? 

La Ley 158-01, modificada principalmente por la Ley núm. 195-13, establece un régimen especial de incentivos para proyectos turísticos que sean clasificados por el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR). 

Entre los proyectos que pueden beneficiarse se encuentran instalaciones hoteleras, resorts, complejos turísticos, desarrollos inmobiliarios destinados al turismo, campos de golf, parques temáticos, infraestructuras portuarias y otros emprendimientos relacionados con la oferta turística. 

Dependiendo de la naturaleza del proyecto y de los términos de su clasificación, los incentivos pueden comprender exenciones sobre: 

• Impuesto Sobre la Renta generado por las actividades promovidas.  
• Impuestos nacionales y municipales vinculados con la constitución y el aumento de capital de las sociedades.  
• Impuesto a la transferencia inmobiliaria aplicable a la adquisición de los terrenos destinados al proyecto.  
• Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI).  
• ITBIS y aranceles aplicables a determinados equipos, materiales y bienes necesarios para la construcción, puesta en operación o renovación del proyecto.  
• Impuestos relacionados con la primera transferencia de las unidades inmobiliarias que formen parte del proyecto clasificado.  

La Ley 195-13 amplió el alcance territorial del régimen a todo el territorio nacional y extendió el período de exención a quince años, contado a partir de la fecha de terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto. 

No obstante, la obtención de una clasificación no debe entenderse como una autorización fiscal abierta. Los incentivos se encuentran vinculados al proyecto, las actividades, las inversiones y los bienes específicamente aprobados. Por tanto, su aplicación requiere trazabilidad documental y un cumplimiento continuo de las condiciones establecidas por CONFOTUR y las autoridades tributarias. 

La nueva regla sobre acumulación de incentivos 

El artículo 1 de la Ley 30-26 incorpora el numeral 2-1 al Código Tributario y dispone que los contribuyentes pueden acogerse al régimen tributario que consideren más conveniente, pero no pueden beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos sobre una misma actividad económica, inversión u operación. 

Esta disposición no menciona expresamente a CONFOTUR ni elimina ninguno de los beneficios previstos por la Ley 158-01. Sin embargo, su formulación general podría resultar relevante para   proyectos que, además de CONFOTUR, pretendan acogerse a  otros regímenes especiales de incentivos respecto de una misma actividad económica, inversión u operación 

Cabe resaltar que la norma no prohíbe, en términos generales, que un mismo contribuyente se beneficie de distintos incentivos fiscales. La restricción se limita a aquellos casos en que dichos incentivos recaigan sobre una misma actividad económica, inversión u operación, conceptos que la propia Ley No. 30-26 no define y cuyo alcance deberá ser delimitado por la Administración Tributaria, así como por los tribunales de la República.  

Precisamente por la amplitud de los términos utilizados por el legislador, la aplicación de la nueva regla pudiera generar interrogantes en proyectos de uso mixto donde coexistan diversas líneas de negocio. La cuestión jurídica consistirá en determinar si tales actividades constituyen en efecto una misma actividad económica, inversión u operación, o si, por el contrario, representan negocios diferenciados susceptibles de recibir tratamientos fiscales distintos.  

Si la Administración Tributaria concluyera que dos incentivos recaen sobre una misma actividad económica, inversión u operación, podría surgir la necesidad de determinar cuál régimen resulta aplicable. Sin embargo, como mencionamos, la ley actualmente no establece el mecanismo para realizar esa elección ni las consecuencias específicas ante tal incompatibilidad. Proyectos clasificados y proyectos en proceso 

La nueva regla también plantea diferencias entre los proyectos que ya cuentan con clasificación definitiva y aquellos que todavía se encuentran en proceso de evaluación. 

La Ley 158-01 dispone que durante el período de exención fiscal no podrán establecerse nuevas cargas impositivas que afecten a los proyectos clasificados. Esta disposición podría servir de fundamento para proteger los beneficios previamente reconocidos frente a medidas posteriores que, en la práctica, reduzcan su alcance. 

Sin embargo, la aplicación de esta protección frente a la prohibición introducida por la Ley 30-26 deberá evaluarse caso por caso. También puede ser menos clara para proyectos que solo cuentan con una clasificación provisional, que han solicitado su incorporación al régimen o que aún se encuentran en fase de estructuración. 

Por esta razón, los desarrolladores deben revisar las resoluciones de clasificación obtenidas, las actividades autorizadas, el período de vigencia de los beneficios y cualquier condición incorporada durante el proceso de aprobación. 

Sobre el principio de especialidad 

La interacción entre la Ley No. 30-26 y la Ley No. 158-01 también debe analizarse a la luz del principio de especialidad, ampliamente reconocido como criterio para resolver aparentes conflictos entre normas jurídicas. Conforme a este principio, una norma especial prevalece sobre una norma general cuando ambas regulan un mismo supuesto, salvo que el legislador haya manifestado de forma clara e inequívoca su intención de modificar o derogar el régimen especial. 

Desde esa perspectiva, la Ley de CONFOTUR constituye un régimen especial diseñado específicamente para promover la inversión turística mediante un conjunto de incentivos fiscales aplicables a proyectos clasificados por CONFOTUR. Por su parte, la Ley No. 30-26 incorpora una regla general sobre la imposibilidad de acumular incentivos respecto de una misma actividad económica, inversión u operación, sin modificar expresamente la Ley No. 158-01 ni referirse de manera puntual o específica a dicho régimen.  

En ese contexto, una interpretación conforme con el principio de especialidad llevaría a concluir que la Ley No. 30-26 no restringe, por sí sola, los beneficios previstos en la Ley No. 158-01. No obstante, la amplitud de la prohibición incorporada por la Ley No. 30-26 genera un espacio de incertidumbre interpretativa, particularmente respecto del alcance que deba atribuirse a la expresión «misma actividad económica, inversión u operación», cuestión que corresponderá precisar a las autoridades administrativas y, en última instancia, a los tribunales. 

 Otros aspectos de la Ley No. 30-26 relevantes para el sector inmobiliario 

Además de la limitación a la acumulación de incentivos, la Ley 30-26 introduce modificaciones que pueden incidir en la estructuración y comercialización de activos inmobiliarios. 

Uno de  cambios más relevantes de la Ley No. 30-26 es el establecimiento de una tasa del 10 % como pago único y definitivo sobre las ganancias de capital obtenidas por personas físicas mediante la venta de inmuebles. La ley también contempla determinadas exenciones vinculadas con la venta y reinversión en una vivienda habitual, así como para personas mayores de 65 años que transfieran su vivienda habitual. 

 Este régimen adquiere especial relevancia  para propietarios e inversionistas individuales en aquellas operaciones que no   se encuentren amparadas por una exención bajo la Ley de CONFOTUR o una vez haya expirado el período de vigencia del incentivo. 

Por otra parte, la Ley 30-26 establece la reducción gradual del impuesto ad valorem aplicable a determinadas operaciones relacionadas con el registro y conservación de hipotecas: la tasa se reduce al 1 % durante 2027 y se elimina a partir de 2028.  Esta reducción tiene el potencial de disminuir gradualmente los costos asociados a la constitución y registro de garantías hipotecarias, favoreciendo el financiamiento de proyectos inmobiliarios. 

 Asimismo, la Ley No. 30-26 no modificó el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % previsto en la legislación vigente. En consecuencia, salvo que resulte aplicable una exención válida bajo el régimen de CONFOTUR u otro régimen especial, dicho impuesto continúa siendo un costo relevante en las operaciones de transferencia inmobiliaria. 

¿Cómo deben prepararse los desarrolladores e inversionistas? 

En el nuevo escenario, la planificación fiscal no debe realizarse después de que el proyecto haya sido diseñado o comercializado. Debe integrarse desde la fase inicial de estructuración. 

Entre las medidas recomendables se encuentran: 

• Revisar la estructura corporativa y operativa. Es necesario identificar qué sociedad construye, comercializa, administra y opera cada componente del proyecto, así como los incentivos utilizados por cada entidad. 
• Delimitar las actividades beneficiadas. La resolución de clasificación debe ser comparada con la actividad económica efectivamente desarrollada, los contratos celebrados y los ingresos generados. 
• Separar adecuadamente las operaciones. En proyectos mixtos puede ser conveniente establecer contratos, cuentas, registros contables, personal y centros de costos diferenciados. La separación debe tener sustancia económica y no limitarse a la creación formal de varias compañías. 
• Recalcular los modelos financieros. Las proyecciones deben contemplar escenarios en los que la Administración Tributaria entienda que dos incentivos no pueden aplicarse simultáneamente. 
• Revisar las promesas de venta y materiales comerciales. Los beneficios fiscales anunciados a los compradores deben corresponder con la clasificación vigente y con las condiciones aplicables a cada unidad. No todos los proyectos ni todas las transferencias reciben automáticamente el mismo tratamiento. 
• Mantener un expediente de cumplimiento. Facturas, importaciones, contratos de construcción, autorizaciones, permisos, certificaciones y registros contables deben permitir demostrar que los bienes y servicios exonerados fueron utilizados en el proyecto autorizado. 
• Dar seguimiento a la reglamentación. Los criterios que emitan el Poder Ejecutivo, la Dirección General de Impuestos Internos y el Ministerio de Turismo serán determinantes para delimitar el alcance práctico de la prohibición de acumular incentivos. 

Una planificación preventiva para proteger la inversión 

CONFOTUR continúa siendo una herramienta fundamental para fomentar la inversión turística e inmobiliaria en la República Dominicana. La Ley 30-26 no elimina este régimen, pero modifica el contexto en el que sus beneficios deben ser interpretados y administrados. 

Para desarrolladores, fondos de inversión, entidades financieras y compradores, el desafío consiste en determinar desde el inicio cuáles actividades se encuentran efectivamente amparadas, qué otros incentivos interactúan con el proyecto y si esa combinación puede ser considerada incompatible bajo las nuevas reglas. 

En este entorno, una estructuración legal y tributaria preventiva permite reducir contingencias, preservar la bancabilidad del proyecto y ofrecer mayor seguridad a inversionistas y adquirientes. El acompañamiento especializado resulta especialmente importante en proyectos mixtos o con varias líneas de negocio, donde la delimitación entre actividades puede definir el tratamiento fiscal aplicable y, en consecuencia, la rentabilidad final de la inversión. 

En definitiva, la Ley No. 30-26 no debe interpretarse de manera aislada. Su aplicación deberá realizarse en armonía con los regímenes especiales vigentes, entre ellos la Ley No. 158-01, considerando principios de interpretación como la especialidad, la seguridad jurídica y la confianza legítima. Solo a partir de ese análisis podrá determinarse, en cada caso concreto, si existe una incompatibilidad real entre ambos regímenes o si es posible su coexistencia.