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La verificación del deslinde es un punto de control necesario

El deslinde delimita técnica y jurídicamente la parcela y, en la práctica, es la base para operar con seguridad en el Registro.

La debida diligencia debe confirmar el expediente catastral, los planos aprobados, la correspondencia entre la designación catastral y la ubicación física, y la inexistencia de solapes con parcelas colindantes. Si el inmueble no está deslindado o el plano es inconsistente, el riesgo de litigios y de demoras en la inscripción aumenta.

Cuando el activo está sometido a régimen de propiedad horizontal, la revisión se extiende al reglamento de condominio, las actas de asamblea, el presupuesto de gastos comunes, el fondo de reserva y las restricciones de uso.

La Ley 5038 Sobre Condominios estructura la relación entre las unidades privativas y las áreas comunes; por eso, deben cotejarse superficies, coeficientes y cargas comunes, y verificarse que lo construido corresponde a lo aprobado. Diferencias entre planos y realidad constructiva requieren corrección documental y, si procede, adecuaciones regulatorias antes del traspaso.

Desde la perspectiva del transmitente, se exige capacidad y legitimación

Si el vendedor es una sociedad, corresponde examinar estatutos, decisiones sociales que autoricen la enajenación, vigencia del registro mercantil y facultades de los firmantes.

En todos los casos, el instrumento de compraventa debe cumplirse conforme a la Ley 140-15 (régimen de fe pública notarial), asegurando que el acto auténtico contenga descripciones claras del inmueble y de las condiciones de la transferencia. Cuando intervienen apoderados, los poderes deben estar vigentes y, si fueron emitidos en el extranjero, debidamente apostillados o legalizados.

El componente de cumplimiento (compliance) está marcado por la Ley 155-17 contra el Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo. Notarios, agentes inmobiliarios y entidades financieras son sujetos obligados, por lo que deben aplicar medidas de Conozca a su Cliente (KYC), identificar beneficiarios finales, documentar el origen lícito de los fondos y reportar operaciones inusuales.

Una debida diligencia robusta integra estas verificaciones para proteger a las partes y evitar fricciones regulatorias que puedan bloquear el registro o la financiación.

La debida diligencia en materia ambiental y urbanística

La Ley 64-00 sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales exige permisos o licencias según el tipo de proyecto y sus impactos. El comprador debe comprobar la existencia, vigencia y cumplimiento de obligaciones ambientales del inmueble (por ejemplo, condicionantes de una licencia) y su compatibilidad con el uso de suelo municipal.

Si se trata de proyectos turísticos, industriales o con potencial afectación de recursos naturales, el expediente ambiental y las inspecciones de campo se vuelven determinantes para la decisión de inversión.

Hipoteca y Fideicomiso

Si la adquisición se financiará con hipoteca o se ejecutará a través de un fideicomiso cobra plena relevancia la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso. Los financiadores y fiduciarios suelen requerir un paquete de documentos (título, certificación de cargas, planos, pólizas, permisos) y establecen obligaciones de hacer (culminar obras, obtener permisos faltantes) que deben reflejarse en los contratos. Anticipar esos requisitos en la due diligence evita retrasos en el desembolso y condiciones onerosas de última hora.

Requisitos comunes en operaciones hipotecarias y fiduciarias:

• Título de propiedad actualizado y libre de cargas no consentidas.
• Certificación del estado jurídico del inmueble, expedida por el Registro de Títulos.
• Planos aprobados por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales o el ayuntamiento correspondiente.
• Pólizas de seguro sobre el inmueble o sobre el proyecto (incendio, construcción, responsabilidad civil, etc.).
• Permisos y licencias municipales, ambientales y de construcción vigentes.
• Documentación fiscal (pago o exención del ITBI, paz y salvo tributario).
• Contratos y anexos técnicos que definan obligaciones, plazos y garantías.
• Certificaciones bancarias o evidencia del origen lícito de los fondos.
• Autorizaciones societarias (si el vendedor o comprador es una empresa).
• Compromiso de completar obras o subsanar requisitos pendientes antes del desembolso.
• Registro en el sistema fiduciario o notificación al fiduciario, según corresponda al tipo de fideicomiso (de garantía, inmobiliario o de desarrollo).

La dimensión tributaria no es accesoria

El Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (ITI) es, por regla general, del 3% del valor del inmueble y constituye un requisito para inscribir la transferencia a nombre del comprador. Este esquema se articula, entre otras normas, con el artículo 7 de la Ley 173-07 que enumera actos alcanzados por el impuesto, y con guías operativas de la administración tributaria.

La planificación debe definir responsables de su pago, base imponible, exenciones aplicables y calendario, de modo que la documentación fiscal acompañe al cierre registral sin contratiempos.

Junto con lo registral y lo fiscal, la verificación física del activo aporta certezas. Un levantamiento en sitio permite validar linderos, accesos, servidumbres aparentes, ocupaciones de terceros, arrendamientos, así como la correspondencia entre la realidad y los planos.

En áreas urbanas, conviene revisar alineamientos y retranqueos; en suelo rural, usos efectivos, servidumbres de paso y disponibilidad de agua y energía. Las discrepancias materiales deben quedar documentadas y, cuando sea posible, subsanadas antes del traspaso.

El capítulo de riesgos frecuentes incluye: cargas no advertidas (hipotecas, embargos, anotaciones preventivas), licencias ambientales con condicionantes incumplidos, diferencias entre planos y obra, poderes caducos o insuficientes, y conflictos de linderos.

La mitigación se logra con certificaciones actualizadas poco antes del cierre, cancelaciones registrales efectivas (no meras cartas de saldo), revisión técnica independiente y cláusulas contractuales que asignen responsabilidades y retenciones hasta la subsanación.

Cierre seguro de la debida diligencia

El cierre seguro exige coherencia documental: acto auténtico de compraventa, paz y salvo de cargas (o cartas de saldo con garantías de cancelación), constancia de pago del ITBI, tasas y sellos correspondientes, y el expediente completo ante Registro de Títulos para la expedición del nuevo certificado.

La trazabilidad de la cadena de titularidad (al menos de los últimos traspasos) reduce el riesgo de vicios ocultos. Cuando la operación incorpora documentos extranjeros (poderes, actas), rige el Convenio de La Haya de 1961 sobre apostilla, que simplifica su circulación entre Estados parte.

Buenas prácticas para elevar la eficacia de la debida diligencia incluyen:

La debida diligencia inmobiliaria no solo consiste en recopilar documentos o verificar registros; su verdadera eficacia depende de la planificación, la oportunidad de las revisiones y la coordinación entre los actores involucrados. Adoptar un enfoque preventivo permite anticipar contingencias legales, técnicas y fiscales que podrían afectar el cierre de la transacción.

En ese sentido, aplicar buenas prácticas garantiza que el proceso se desarrolle con mayor seguridad, transparencia y eficiencia, reduciendo los riesgos de incumplimientos, retrasos o disputas posteriores. A continuación, se destacan las principales recomendaciones para fortalecer la gestión y ejecución de la debida diligencia inmobiliaria en la República Dominicana:

• Encargar la certificación de estado jurídico y su actualización poco antes del cierre;
• (II) Confirmar deslinde y correspondencia catastral-física con apoyo de profesionales;
• (III) Exigir cancelaciones registrales y no conformarse con cartas de saldo;
• (IV) Integrar el componente KYC/AML desde el inicio con base en la Ley 155-17;
• (V) Someter a revisión técnica y legal toda licencia ambiental;
• (VI) Cuantificar ITBI, tasas y gastos notariales-registrales en el cronograma de cierre;
• (VII) Si hay financiamiento o fideicomiso, alinear desde temprano los requisitos del banco o del fiduciario.