Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso

Resumen introductorio de la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

La Ley No. 189-11, promulgada el 16 de julio de 2011, constituye un hito normativo orientado a dinamizar el mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana. Su principal propósito es crear condiciones jurídicas y financieras que faciliten el acceso a la vivienda, especialmente para la población de ingresos medios y bajos, y fomentar la inversión a través del desarrollo del mercado de valores y de nuevos instrumentos financieros. La ley reconoce que el déficit habitacional es uno de los principales retos sociales del país y que el crecimiento económico está estrechamente vinculado a la expansión del crédito hipotecario, la institucionalización del fideicomiso y la diversificación del mercado de capitales.

Fundamentos y Objetivos de la Ley

La Ley 189-11 parte de varios considerandos fundamentales:

• La necesidad de reducir el déficit habitacional, priorizando la construcción de viviendas de bajo costo.

• La urgencia de canalizar recursos financieros hacia la vivienda a través del mercado de capitales.

• La importancia de implementar figuras jurídicas ausentes en el sistema legal dominicano, como el fideicomiso, que ya existían en otras legislaciones comparadas.

• El interés en desarrollar instrumentos como la titularización de carteras hipotecarias para optimizar el financiamiento habitacional.

• La intención de modificar y fortalecer el marco legal de las letras hipotecarias para facilitar su implementación y funcionalidad.

El objetivo central de la ley es establecer un entorno propicio para el desarrollo de proyectos habitacionales y promover herramientas modernas que faciliten el acceso al financiamiento, mediante la creación de vehículos fiduciarios, la mejora de los procesos de ejecución hipotecaria y el fortalecimiento de la seguridad jurídica en las operaciones.

Régimen del Fideicomiso

Uno de los pilares de esta ley es la introducción formal del régimen de fideicomiso en el ordenamiento jurídico dominicano. Se establece que el fideicomiso es un acto jurídico mediante el cual una persona (fideicomitente) transmite bienes, derechos o recursos a otra (fiduciario) para que los administre o invierta en beneficio de un tercero (fideicomisario), según lo dispuesto en un contrato de fideicomiso.

La ley reconoce diferentes tipos de fideicomiso, entre ellos:

• Fideicomiso de administración.

• Fideicomiso de inversión.

• Fideicomiso de garantía.

• Fideicomiso testamentario.

El fiduciario debe ser una entidad autorizada por la Superintendencia de Bancos o por la Superintendencia del Mercado de Valores, dependiendo del tipo de fideicomiso. Estos vehículos pueden ser utilizados para proyectos de inversión pública, desarrollo urbano, construcción de viviendas de bajo costo, manejo patrimonial, y otros fines.

Regulación del Mercado Hipotecario

La ley introduce reformas para dinamizar el crédito hipotecario y hacerlo más accesible y seguro. Se crea el marco legal para el desarrollo de instrumentos financieros como las letras hipotecarias y los valores respaldados por hipotecas (titularización), que permiten transformar los préstamos hipotecarios en activos transables en el mercado de valores.

Además, se establecen mecanismos para reducir el riesgo de los bancos en el otorgamiento de créditos hipotecarios, fomentar la competencia entre entidades financieras, y garantizar condiciones más estables y predecibles para los deudores.

También se promueve la implementación de mecanismos más ágiles para la ejecución de las garantías hipotecarias, sin desproteger a los deudores, en aras de fortalecer la confianza en el sistema de crédito.

Viviendas de Bajo Costo y Beneficios Fiscales

Un capítulo central de la ley está dedicado a las viviendas de bajo costo. Estas se definen como aquellas que no superen un valor específico, actualizado anualmente, y que cumplan con los parámetros de calidad y accesibilidad fijados por el Ministerio de la Vivienda.

Para incentivar su desarrollo y adquisición, la ley establece los siguientes beneficios:

• Exoneración del pago del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (3%).

• Exención del ITBIS sobre los intereses de préstamos hipotecarios para primera vivienda.

• Facilidades fiscales para los promotores y constructores de proyectos habitacionales de bajo costo.

• Participación del Estado mediante programas de subsidio y políticas de acceso al crédito.

Participación del Estado y Supervisión

La Ley 189-11 prevé una participación activa del Estado a través de múltiples organismos, como el Ministerio de Hacienda, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la Superintendencia del Mercado de Valores y la Superintendencia de Bancos. Cada uno tiene funciones específicas en la regulación, supervisión y fomento de los fideicomisos, los productos financieros y los incentivos fiscales contemplados en la ley.

Por ejemplo, la DGII es responsable de la aplicación de los beneficios tributarios y la supervisión del cumplimiento de las condiciones para su acceso. Por su parte, la Superintendencia del Mercado de Valores tiene la atribución de autorizar la emisión de instrumentos financieros fiduciarios, garantizando la protección de los inversionistas.

Modificaciones Legislativas y Disposiciones Derogadas

La Ley 189-11 deroga expresamente varias disposiciones de otras leyes que resultaban incompatibles con su nuevo marco normativo. Entre ellas:

• El numeral 13 del literal b) del artículo 68 de la Ley Monetaria y Financiera No. 183-02.

• El literal j) del artículo 106 de la Ley del Mercado de Valores No. 19-00.

Estas derogaciones buscan armonizar el sistema normativo dominicano con la nueva estructura legal que promueve esta ley, eliminando obstáculos que limitaban el desarrollo del fideicomiso y del mercado hipotecario.

Importancia y Alcance

Esta ley tiene un impacto transversal en sectores como la banca, la construcción, el mercado de valores y el desarrollo urbano. Facilita la canalización de recursos hacia proyectos de infraestructura y vivienda, fomenta la bancarización y apoya el desarrollo de instrumentos de inversión a largo plazo. En consecuencia, se espera que contribuya de manera significativa al crecimiento económico, la generación de empleo y la mejora de las condiciones de vida de la población.

La Ley 189-11 representa un paso decisivo hacia la modernización del sistema financiero y jurídico de la República Dominicana, alineando sus estructuras con las mejores prácticas internacionales en materia de fideicomiso, crédito hipotecario y desarrollo del mercado de capitales.

 

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